住宅購入はその後の人生を左右しかねない一大イベントです。
しかも、住宅購入はおそらく人生の中で最も高い買い物になることだと思います。
ですので、多くの人が「失敗できない」と考えます。
実際、あなたもそうではないでしょうか。
実は、私は約10年前(2012年)に中古で分譲マンションを購入しました。
購入してみて、良かった点ももちろんありましたが、「購入したことを後悔した時期」もありました。
そんな私が今回は、
- 今後中古マンションの購入を検討している人に向けて
- 自分が購入を検討している段階で知りたかった情報
についてまとめていきます。
ちなみに、
と聞かれたら、今は正直「Yes」ですが、流れが変わればその答えも変わりそうです。
ただ、「10年前とは違う目線でしっかり考えられるようになった」ということだけは確かです。
だれかの「その目線を持てる助け」になれば幸いです。
結論：中古マンションの購入は「慎重になったほうがいい」
まず、「中古マンションを購入してどうだったのか」の質問については、「後悔はしていません」が答えになります。
ただ、「中古マンション購入は良いので、みなさん中古マンションを購入しましょう」とまではありません。
その理由としては
- よくわからないまま中古マンション購入にいたってしまった
- 結果的には(運よく)中古マンションを購入して良かった
ということがあるからです。
それぞれについて記していきます。
「よくわからないまま中古マンション購入にいたってしまった」とは
中古マンションとはいえ、きちんと契約を結んでいるわけですから「よくわからないまま購入するということなんてないのでは」と思われるかもしれません。
確かに契約の前にも契約のときにも説明を受けていますし、自分なりには調べていたつもりでした。
ただ、乱暴に言うならば、よくわかっていない状態でも
- 売りたい人と買いたい人がいて
- 金銭の問題をクリアすれば
契約にはいたる、ということを知っておいてほしいです。
不動産売買の仕組み：不動産屋と金融機関はプロジェクトチーム
言い換えると、私は「不動産売買の仕組み」がよくわからないままに契約してしまったのです。
はっきり言って、不動産屋と金融機関は「グルのようなもの」です。
- 不動産屋：売買契約が成立すればそれでいい
- 金融機関：ローン(融資)契約が成立すればそれでいい
これらの関係(不動産売買の仕組み)がどういうものかを簡単にまとめていきます。
◆不動産屋：
- ローン契約が実行されれば、金融機関から購入者(あなた)に融資金額が全額振り込まれる
- そこから不動産屋に振り込み、売主などへの支払いを行う
- その差額が利益(手数料)として確定
◆金融機関：
- ローン契約が実行されれば、将来的な利益が確約
- 今後ローン返済不履行があっても、物件を担保にとっている(売却で損失を補填できる)ので金融機関側の損はない
- ローン返済者が死亡など、万が一のときは「団体信用生命保険」から全額充当されるので金融機関側の損はない
つまり、「売買契約が完了」し「融資が実行された」時点で、不動産屋と金融機関の利益が(ほぼ)確定しているのです。
ですので、契約成立やその前後は不動産屋も金融機関も親切でコンタクトをとってきますが、その後はほぼ音沙汰がなくなります。
それは、後々この「仕組み(構造)」を知ることで納得できました。
不動産屋と金融機関は、あなたとの契約成立のために集合した「プロジェクトチーム」のようなものなのです。
全力で協力してあなたのもとにやってきます。
契約成立・融資実行時点で利益が確定するので、そこがピークです。
言葉を選ばずに言うならば、彼らにとっては「売ってしまえばそれで終わり」なのです。
どの部分で「中古マンションを購入して後悔した」のか
これは正直「知識不足が招いた金銭的誤算」という面が大きいです。
例えば、こういった売り文句のチラシを、あなたも見たことがあるのではないでしょうか。
このチラシを見て、どう感じましたか。
支払金額は家賃と同じくらいで
- 賃貸では何年支払っても、家は借り物(自分のものにはならない)
- 購入では何年か支払えば、家は所有物(自分のものになる)
といったことを頭に浮かべたのではないでしょうか。
そして、私も今まで家賃に払ってきた金額を計算して、「これなら結婚して最初のほうに家を購入しておいたほうがよかったのかも」とすら感じていました。
今振り返ると、その段階は「妄想が暴走して幸せ感に包まれた状態」だったかもしれません。
要は、周りにのせられ「自分が信じたものしか見えない状態」だったのだと思います。
購入した後で、次に記すような「金銭的誤算」があったことがわかってきたのです。
誤算：月々の支払いは「ローン返済だけ」ではない
そもそも、先ほどのチラシのうたい文句は「物件のローン支払い」だけの金額です。
しかし、「妄想が暴走している状態」だったので私は以下のように考えていました。
マンション購入で支払うのは代表的なもので
- ローン返済額
- 修繕積立金
- 管理費など
- 駐車場代
が挙げられます。
賃貸物件に住んでいて支払うのは、上記番号に対比させると
- 家賃
- (該当なし)
- 共益費
- 駐車場代
が挙げられます。
これらを比較して、
と考えてしまったのです。
「考えてしまう」といわれるとこう考えませんか。
実際には上記の1～4以外にもお金がかかります。
一時的にかかる「リフォーム代金」「手数料」を除いても、支払わなければならないお金があるのです。
私の場合だと
- 税金関係
- 設備修繕費
を甘く見積もっていたため、金銭的誤算が生じました。
誤算①固定資産税について
固定資産税が毎年かかることは当然知っていました。
ただ、冷静に月々の支払いに乗せて「トータルの支払い金額」まで考えられていませんでした。
しかも、この「固定資産税の評価額」について誤解があったのです。
それは「中古だから安いだろうし、今後どんどん安くなるにちがいない」と考えていたことです。
確かに「建物の評価額」は経年に伴って下がっていく傾向があります。
ただ、築20年を超えるまではその下がり幅が思っているよりも小さいのです。
しかも、戸建てに比べてマンションは「建物の評価額」が下がりにくい。
実際に、この10年間で「(年間)固定資産額」は下がっていませんし、「土地の評価額」が上がりトータルではむしろ増えています。
誤算②金利・修繕積立金
これらは何かというと
- 金利：今(その当時)が史上最低金利ということは、今後は下がることはない(上がるだけ)
- 修繕積立金：築年数が増えていくにしたがって下がることはない(上がることのほうが多い)
ということです。
大事なことなので再度書いておきます。
そうです。
「順調に」「何事もなく」「今(その当時)のまま」推移したとしても、トータルの支払額は思っているほど下がらないのです。
むしろ、「上がる要因のほうが多数存在している」のです。
この事実に気づくのに数年かかりました。
当時マネーリテラシーの低かった私でも、このことに気づいてからは「自分が置かれている状況はかなり危険だ」と感じたくらいです。
今現在はローン支払いがなくなっていますので、そこまで悲観的にはなっていません。
ただ、現在もローン支払いが残っていたとしたら「様々な支払い金額が上がることにおびえている」日々だったかもしれません。
まとめ：(結果的には)中古マンションを購入してよかった
今まで中古マンション購入に対する「マイナス面を伝えてきた」ように感じたかもしれません。
ただ、私は(結果的にではありますが)「中古マンションを購入してよかった」と感じているのです。
やはり、自己責任ではありますが「自分の好きなようにできること」はメリットです。
「固定資産税が下がるどころか上がっている」ということも、逆を返せば「一定の資産価値がある物件」を購入できたという証明ともいえるのです。
つまり、いつかお金に困ったときには「マンションを売却して資金を得ること」も可能なわけです。
ちなみに、
と聞かれたら、
- 資産価値がある物件(将来的に売却可能、もしくは貸し出し可能)かどうかを見極める
- 資金調達＋返済方法の検討を慎重に行う
をあわせて購入すべき物件かどうかと考える、と答えると思います。
要するに「マンションを購入したい」だけの考えではだめなのです。
また、「購入する」「所有する」ことがすべて、という考えだけではだめなのだと思います。
いかに「住宅購入からその先」を考えられるかがポイントだと痛感しました。
- 負債や負担になるマンション購入なら意味がない
- 資産や援助となるマンション購入にこそ意味がある
中古マンション購入・リフォームで後悔しないためのブログ記事【購入後10年経った今だからこそ言えること】
そのためには
- いかに使用者から所有者になれるか
- いかに価値ある資産を手に入れるか
の目線で考えることが本当に大事です。
未公開物件とは
私は、購入した物件がたまたま価値のある物件だったからよかったのですが、「もし違っていたら…」と考えただけで恐ろしいです。
私は、大手の不動産販売のポータルサイト(SUUMOやHOME’Sやat homeなど)を見て物件を探していました。
私と同じように、いくつかのサイトを見たことがある人なら、知っていることかもしれませんが、同じ物件が複数のサイトに載っています。
これは、いわゆる「公開物件」と呼ばれるものだからです。
ただ、あなたは「大手の不動産販売サイトには載っていない、未公開の不動産がある」ってことは知っていますか？
もし知っていて、活用しているのなら大丈夫です。
ただ、それも知らないまま不動産を購入するって、このご時世ではかなり危険なことだと思います。
たまたま価値ある不動産に出会えた私だからハッキリ言います。
「価値ある不動産を手に入れるためにはできるだけ多くの物件を比較検討して選んだ方がいい」に決まっています！
下のバナー(パンダが目印)のサイトであれば、
- 登録自体は60秒で完了
- 無料で資料請求ができる
- 未公開物件も紹介してもらえる
ただし、正直な話、全国津々浦々をカバーしているわけではありません。
※申し訳ありませんが、もし該当物件がなければ登録の手前で終了します
※別のエリアを入れるとヒットする場合もあるみたいです
まずはリンク先に行ってみてください！
そして、その結果、価値ある不動産と出会えますように。
誰かのお金に困らない未来への、何かの助けになっていれば幸いです。
