「マイホームを購入する」と決めれば、次に考えなければならないのが資金面です。
もちろん、「現金一括で購入する」と決めている人もいるかもしれませんが、多くの人が住宅ローンの借り入れを検討するのではないでしょうか。
そして、住宅ローンの借り入れをすると決めても、まだ頭を悩ます問題があります。
それは、「住宅ローン金利は、変動金利と固定金利のどちらがよいのか」という問題です。
実際に、自己資金があまりなかった私もすごく悩みました。
結局、私は「変動金利(期間：35年)」での借り入れをすることに決めました。
結論：住宅ローン金利は変動金利の一択といえるかも
まず結論としては、「変動金利」を選ぶことを私はお勧めします。
その理由は、以下の通りです。
- 現在は「超低金利」とよばれるほどの、金利の低さだから
- 上のグラフでもわかるとおり、ほとんどの人が選んでいるから
まずは、変動金利と固定金利の特徴を確認して、それぞれについて見ていきます。
変動金利と固定金利の特徴
変動金利と固定金利について、ざっくりまとめると、
- 変動金利：金利が低い 金利が上昇する(下降する)可能性あり
- 固定金利：金利が高い 金利が上昇する(下降する)可能性なし
のようになります。
つまり、金利の低さに注目すれば「変動金利」、金利変動リスクの低さに注目すれば「固定金利」を選ぶ方が合理的判断となるのです。
現在は「超低金利」とよばれるほどの、低い金利だから
現在(2020年4月)は超低金利といわれている時代ですので、変動金利を選んだ方が返済額を低く抑えることができます。
ただ同時に、超低金利なのであれば、「固定金利を選んだとしても、そこまで多くの金利を払わなくて済む」ともいえます。
確かに今ならば、「(比較的)低い金利でリスクを回避できる」のです。
ただ、このまま金利は上昇しないかもしれません。
金利が上昇しなければ、結果的に(変動金利を選んだ場合より)多くの金利を払うことになります。
「金利が上昇するかも」という不安
そもそも、変動金利か固定金利かで迷うのは「将来的に金利が上昇したらどうしようという不安があるから」ということに集約されます。
そして、この「金利が上昇したらどうしよう」という不安を利用して、金融機関の担当者は「固定金利」を巧みに推してきます。
ただ、ここで押さえておいてほしいことは、「金融機関の担当者が固定金利を推してくるのは、金融機関側の論理だ」ということです。
それに乗じて、金融機関の人はこんなことを言ってくるかも
もちろん、少し高めの金利を「心理的不安を払しょくするための費用」と考えるのであれば、それは理解できます。
ただ、それはあくまで金融機関側の論理(＝営業トーク)です。
住宅ローン契約の場でこういう話を聞くと、「確かにそうかも…」と感じてくるのですが、あわてないでください。
それでも私が「変動金利」をお勧めする理由があるのです。
なぜ私は住宅ローン金利で固定金利ではなく変動金利を勧めているのか
35年ローンを組むということは、「あなたの収入をこれから35年間拘束しますよ」と言われていることと同義です。
「5年後の自分すら想像できないのに、35年先の自分なんて…」というのが本音ではないでしょうか。
昭和の時代までは、マイホームとは「購入したら住宅ローンを完済して、死ぬまでそこに住むもの」だったかもしれません。
しかし、それは「普遍的な価値観ではないかも」と多くの人が感じる時代になりました。
そうです。
「マイホームとは自分が死ぬまで住むところ」「住宅ローンとは最後まで払って完済するもの」ではなくなってきているのです。
- マイホームとは自分が死ぬまで住むところ
- 住宅ローンとは最後まで払って完済するもの
ではないとしたら、あなたは住宅ローンをどのように捉えるのでしょうか。
おそらく、「持ち家に住むためのコスト」と考えるようになるのではないでしょうか。
仮に住宅ローンの返済額を「持ち家に住むためのコスト」と捉えてみましょう。
すると、その「コストは低いほうがいい」という結論になるのです。
わざわざ、高いコストをかける必要性はありません。
昭和時代のマインドセット解除がポイントでした。
変動金利では固定金利と比べて金利上昇局面では不利になるのではないか
確かに、金利が上昇していく局面では、変動金利を選ぶことは不利になると感じるかもしれません。
- もし月々の返済が厳しくなったらどうしよう
- さらに返済額が上がって、払えなくなったらどうしよう
という不安がある人もいるかもしれません。
ただ、本当にそうなのでしょうか。
実は、ここにも「感覚(不安)と実際との差異」が存在しているのです。
実は、金利が急激に上昇したとしても、「いきなり返済に困るようにはならない」のです。
変動金利を選択していて、金利が急激に上昇したらどうする？
この記事を書いているときが2020年の4月です。
世の中はコロナウィルス一色で、経済がどうなるのかは「完全に不透明な状況」です。
ただ、そんな状況でも決まっているものがあります。
それが「金利と返済額の仕組み」です。
金利が上昇していく局面においては以下の通りのことが起こります。
- 返済額の見直しは5年に1回行われる
- 見直し後の返済額の上限は元の返済額の1.25倍の金額までとされる
これらは仕組みとして、全員が知っておくべき内容になります。
具体的に：金利上昇局面のシミュレーション
将来的に、急激に金利が上昇したとしましょう。
とりあえず、「返済金額自体」は5年間増えることはないのです(金額の内訳は変わります)。
そのときあなたは、どういう行動をとることができるのでしょうか。
- そのまま変動金利での返済を続ける
- 固定金利への借り換えを行う
- マイホームの売却を検討する
そのまま「1」を選択することもできます。
金利が急上昇しても、返済金額自体は5年間は変化がないからです。
つまり、簡単にいうと「金利が上昇する局面」になったとしても、いきなり返済に困ったり路頭に迷ったりすることはないのです。
ざっくりいうと、「5年間は猶予がある」ということなのです。
その5年間を使って、「1～3」のどれを選ぶかを決めることができるのです。
まとめ：住宅ローン金利は変動金利・固定金利で迷ったら、変動金利を選ぶべし
- マイホームとは自分が死ぬまで住むところ
- 住宅ローンとは最後まで払って完済するもの
ではないとしたら、ローン返済額は「持ち家に住むためのコスト」と考えるようになります。
コストは低いことに越したことはないのです。
正直、住宅ローン契約時には、私にその感覚はありませんでした。
ただ、一旦冷静になったときに上記のような考えに至りました。
いずれ売却することを前提として考えてみましょう。
そうすると、売却までの間は「少ないコストで住める方がいい」わけです。
これらが、私が住宅ローンの「変動金利」をお勧めしている理由です。
おまけ：変動金利はほとんどの人が選んでいるから
最後に余談ですが、もし金利が急上昇しているにもかかわらず、多くの人が持ち家の売却もずっとできない状態が起きたとします。
変動金利を多くの人が選んでいるわけですから、多くの人が返済ができない状態になることを意味します。
要は、日本の社会に負債を抱えた人たちがあふれるわけです。
すると、どうなるでしょうか。
不景気になる？みんなあきらめる？
それらも起きるかもしれませんが、少し違うことが起きると私は考えています。
簡単にいうと
- 外資が入ってくる(外国人が日本の住宅を買うようになる)
- 政治の介入(住宅ローン難民救済措置の制定)
が起きると私は考えています。
なぜなら「ほとんどの人が変動金利」を選んでいるからです。
「それらが全て不良債権化することは避けるため」政治が介入してくる、というのが私の予測です。
未公開物件とは
私は、購入した物件がたまたま価値のある物件だったからよかったのですが、「もし違っていたら…」と考えただけで恐ろしいです。
私は、大手の不動産販売のポータルサイト(SUUMOやHOME’Sやat homeなど)を見て物件を探していました。
私と同じように、いくつかのサイトを見たことがある人なら、知っていることかもしれませんが、同じ物件が複数のサイトに載っています。
これは、いわゆる「公開物件」と呼ばれるものだからです。
ただ、あなたは「大手の不動産販売サイトには載っていない、未公開の不動産がある」ってことは知っていますか？
もし知っていて、活用しているのなら大丈夫です。
ただ、それも知らないまま不動産を購入するって、このご時世ではかなり危険なことだと思います。
たまたま価値ある不動産に出会えた私だからハッキリ言います。
「価値ある不動産を手に入れるためにはできるだけ多くの物件を比較検討して選んだ方がいい」に決まっています！
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そして、その結果、価値ある不動産と出会えますように。
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