マイホーム購入は人生における最大級のイベントといえるでしょう。
あなたも夢が実現することに対して期待が膨らんでいることと思います。
それと同時に「絶対に失敗したくない」と考える人がほとんどです。
ただ、私がそうだったのでわかるのですが、「買う」という考えを決めたあとは「購入に向けて一直線」で、若干冷静さを失ってしまいがちです。
今回は、初めて住宅購入を考えている人に向けて、不動産情報サイトではほぼ語られることのない「注意すべきポイント」を3つ紹介します。
結論：住宅を購入する前に注意すべきことは3つある
結論からいうと、私が住宅購入した後で「購入する前に注意すべきだった(知っておくべきだった)」と感じたのは3つありました。
- 住宅購入をゴールと考えないこと
- 便利な設備はゆくゆく負債になりえること
- 周りの住人や環境のこと
究極的には「1」の部分に集約されます。
「1」の部分が理解できていれば、いろんな局面で有利に行動できるはず、と感じました。
それぞれを、この先でみていきます。
住宅購入をゴールと考えないこと
これが今回の記事で一番大事なことです。
何かというと、「住宅はのちのち売ることを考えて選ぶ」ということです。
実際に住宅購入するまでは、私は「住宅購入をする＝資産を手に入れた＝死ぬまでそこに住む＝最終的に資産はこどもに残すもの」と考えていました。
しかし、実際に住宅を購入して住んでみて、「それは古い考え方ではないか」という考えに至りました。
そうなると、むしろ、「住宅購入は一生ものの資産」という考え方が「足かせ」のようにすら感じました。
住宅ローン金利は「変動金利か固定金利かどちらがよいのか」に対しての結論【購入者は語る】
以下、確認していきます。
資産を手に入れた？こどもに残せる？
住宅購入で手に入れる資産とは「建物＋土地」です。
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それぞれの資産価値の決まり方があります。
◆土地の価値
「土地の価格決定」については、なかなか複雑ですので割愛します。
→実勢価格、地価公示価格(公示地価)、路線価(相続税評価額)、固定資産税評価額、基準地価)、など5つも種類があるのです。
◆建物の価値
「建物の価値」については、ご存じの人もいるかもしれませんが、会計上の「耐用年数」という考え方があります(参照：国税庁 確定申告「耐用年数」))。
- 戸建て：22年
- マンション：47年
つまり、戸建てでいうと「約20年で価値がなくなる」ということを表します。
もちろんこれは、「住めなくなる」という意味ではありません。
こどもに残せるか
この時点で「30年落ち」の物件となります。
もし、中古で購入していた場合はさらに古くなります。
冷静に考えたときに、こどもに残す資産としては「建物」は除外した方がよいでしょう。
そして、「土地は残せるじゃないか」と思われた人もいるかもしれません。
確かに土地は残せます。
ただ、「3～40年後」に「あなたのこどもがその土地・環境を欲しがる」という条件を満たせば、ですが。
それを満たせない可能性を認めるなら、やはり「ゆくゆくは売るということを考えていた方がいい」ということになります。
ゆくゆく売ることを考えると
ゆくゆく売ることを考えるなら、人気のあるエリアで、いわゆる「ふつう」の物件を選ぶことが大事かもしれません。
その理由を考えるのに、不動産ほど金額は高くないですが、自動車の例を挙げるとわかりやすいかもしれません。
日本車の色で多いのは「白」だといわれています。
自動車の色から見ていきましょう。
なぜ「白」が多いのか
なぜ「白」が多いのでしょうか。
その理由は、「白が好きだから」という人もいると思いますが、「売るときに高値で売れやすいから」というのも理由の一つです。
言い方は悪いかもしれませんが「無難な色の方が売れる」のです。
「目立つから『奇抜な色』の方がいい」と思う人もいるかもしれませんが、おそらくは少数派だと思われます。
そして、欲しがる人(需要)が少なければ、価格は下がるのです。
住宅も同様に考えると
住宅も、「ゆくゆく売ること」を考えるのであれば、以下の条件を満たすものを選んでいた方がいいことがわかります。
- 人気のあるエリア
- 人気のあるタイプ
要は、購入する住宅に「自分の想いを入れすぎる」のは、ゆくゆくマイナスになるかもしれないということです。
便利な設備はゆくゆく負債になりえること
「便利な設備はゆくゆくは負債になっていくこと」は知っておきましょう。
それはどういうことかというと、便利な設備を投入すればするほど、ゆくゆく「設備補修代」が掛かるということです。
これは、完全に盲点でした。
例えば「給湯器」「機械式駐車設備」
例えば給湯器があります。
これはランクごとに様々なタイプがあり、性能が上がっていくと価格も高くなってきます。
（給湯→追い炊き→浴室暖房・乾燥→床暖房など)
つまり、便利な設備はゆくゆく「高額な支出」につながることを意味しています。
マンションでは「機械式の駐車設備」があるのは、土地を効率的に使う良い方法です。
ただ、一方で「ゆくゆく修繕費がかかる設備」ともいえるのです。
便利な設備が寿命を迎える前に
高額な修繕費を掛けないためには2つの方法があります。
- 適度に便利な設備までにしておくこと
- 設備が寿命を迎える前に住宅を売却すること
もちろん、「ゆくゆくのために積み立てておく」という方法もあります。
その方が計画的でよい側面も持っていることは認めます。
いずれにせよ「便利な設備はゆくゆくは負債になること」は頭に入れておくべきことです。
周りの住人や環境のこと
周りの住人や周辺施設の環境を気にする人は多いと思います。
気にする人は住むエリアの「地方自治体の運営状況(税収の多寡や助成制度のありなしなど)」まで気にする人もいるといいます。
ただ、これらは「大人目線」です。
「こども目線」でも環境を考える
それだけでなく、お子さんがいる人は「学区」など、「こども目線」でも考えておくべきです。
少なくとも10年くらいは住むことを考えると、小学校・中学校(高校)の学区は考えてエリアを選ぶべきだと思います。
私は、賃貸物件を選ぶときはこどもたちが小さかったこともあり、大人目線でしか考えられていませんでした。
ただ、10年先を考えたときに、「こども目線」が必要だと感じたのです。
周辺の住人は入れ替わりしているか
ちなみに、周辺の住人(マンションの場合は、マンション居住者)については、「年齢層(世代)」を知っておくとよいです。
なぜなら、「住人は入れ替わる」からです。
これは、実際に中古住宅を購入した私の経験ですが、10年弱で(いい意味で)マンションの住人が少しずつ入れ替わってきました。
理由は、年配の方が「施設に入ったり」「2世帯住宅を建てたり」のタイミングで売却して、若い世代が入居してきたからです。
「人が入れ替わる」というとマイナスイメージを持たれるかもしれませんが、人気がある物件だという点ではよいことになります。
しかも、これからの時代は「空き家」になる方がリスクです。
【購入者は語る】「持ち家と賃貸のどちらがいいのか」論争に対しての結論
住人が入れ替わることよりも、「空き家」になる方が困るのです。
まとめ：住宅を購入する前に注意すべき3点の中で、1番伝えたいことは、「住宅購入をゴールと考えないこと」
まとめると、住宅を購入する前に注意すべきことは、以下の3つです。
- 購入をゴールと考えないこと
- 便利な設備はゆくゆく負債になりえること
- 周りの住人や環境のこと
これらについて、知識武装しておくことをお勧めします。
特に「1」の考え方は、これからの「何が起きるかわからない」世の中で必要不可欠なものだと思っています。
- 今と状況が変わったときには
- この環境がイヤになったときには
どうすればよいのか。
その答えとしては、「その住宅に縛られない」ことが一番ではないでしょうか。
住宅購入は確かに人生においての大きな決断だと思いますが、主役は「住宅」ではなく「あなた」であるべきなのです。
未公開物件とは
私は、購入した物件がたまたま価値のある物件だったからよかったのですが、「もし違っていたら…」と考えただけで恐ろしいです。
私は、大手の不動産販売のポータルサイト(SUUMOやHOME’Sやat homeなど)を見て物件を探していました。
私と同じように、いくつかのサイトを見たことがある人なら、知っていることかもしれませんが、同じ物件が複数のサイトに載っています。
これは、いわゆる「公開物件」と呼ばれるものだからです。
ただ、あなたは「大手の不動産販売サイトには載っていない、未公開の不動産がある」ってことは知っていますか？
もし知っていて、活用しているのなら大丈夫です。
ただ、それも知らないまま不動産を購入するって、このご時世ではかなり危険なことだと思います。
たまたま価値ある不動産に出会えた私だからハッキリ言います。
「価値ある不動産を手に入れるためにはできるだけ多くの物件を比較検討して選んだ方がいい」に決まっています！
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そして、その結果、価値ある不動産と出会えますように。
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