コロナ禍ということもあり「安心・安全ニーズ」が高まり、それに伴い住宅購入の機運も高まっているようです。
このページを訪れているということは、あなたも「そろそろ住宅を購入しようかな」と検討している段階なのでは？
住宅を購入する際にほとんどの人が住宅ローンを組みます。
住宅ローンを組むことで、手元にある資金の何倍もの価格の住宅を購入できるのです。
そして、住宅ローンを組むメリットはもう1つあります。
年末時点でのローン残高の1%分を10年間にわたり所得税などから控除できる(最大40万円)、いわゆる”住宅ローン減税(控除)”です。
しかし、「この制度の見直しが行われるのでは？」ということが言われ始めていることは知っていますか。
住宅ローン減税(控除)が見直されるなら、「住宅購入は急ぐべき？」「住宅購入はいつがいい？」という疑問が出てきますよね。
ですので、中古マンションを購入した経験者の立場で、その疑問にお答えしていこうと思います。
この記事を読めば、住宅ローン減税(控除)の現状について知ることができます。また、それを踏まえて「中古マンションの購入時期はどう決めるのがいいのか」についてまとめていきます。
結論：住宅ローン減税(控除)ありきで購入時期を決めない方がよい
結論からいうと、「住宅ローン減税(控除)にあわせて購入決定をしない方がいい」ということ。
元々、その時期に住宅購入をする計画だったのであれば問題はないと思いますが、”お得が減るから”とか、”最大限のお得を手に入れるため”とかで、あわてて住宅購入時期を決めることは避けたいものです。
住宅購入時には、大きな額のローンを組むことになります。
一番考えなければならないのは「どれだけお得がもらえるか」ではなく、「返済可能かどうか」と「返済計画にムリがないか」です。
計画に乏しい大きな借金を背負うことは、今後のリスクでしかありません。
住宅ローン減税(控除)は11月までがお得？
住宅ローン減税(控除)とは、「年末時点でのローン残高の1%分を10年間にわたり所得税などから控除できる（最大40万円）」という制度です。
そこに2019年の消費税の引き上げにあわせて「10年間控除→13年間控除」となる特例が適用されたのです。
その特例が適用される条件は以下の通り。
| 契約時期 | 注文住宅 | 2021年09月30日まで |
| 分譲・中古住宅 | 2021年11月30日まで | |
| 入居時期 | (共通) | 2022年12月31日まで |
表の通り、「2021年11月末までの契約」かつ「2022年内の入居(引っ越し)」が特例の適用条件。
この特例は11月30日の契約分までで終わり、それを過ぎれば特例はなくなります。
実はそれに加えて、住宅ローン減税(控除)の「1％」の方も来年見直しがあるのでは？と言われているのです。
今後の住宅ローン減税(控除)はどうなりそう？
実は、2020年12月10日の自民党・公明党が発表した「令和3年度税制改正大綱」に以下の通りハッキリと書いてあります。
住宅ローン年末残高の１％を控除する仕組みについて、１％を上限に支払利息額を考慮して控除額を設定するなど、控除額や控除率の在り方を令和4年度税制改正において見直すものとする。
自民党：「令和3年度税制改正大綱」7ページより引用
ゼロ金利といわれて久しいこの頃。
実は、住宅ローンの借入金利は1％より低いことが多い。
その結果、「お金を借りた方が得をする」という”逆ザヤ”状態。
金融機関に支払う利息よりも、ローン減税による節税額の方が多くなるケースが増えている
日本経済新聞より引用
これらのことから、「一律で1％の減税(控除)はやめにしよう」という流れになるのでは？と考えられています。
だから、「2021年11月までに購入する方がよいですよ！」という営業トークになるわけです。
なぜ住宅ローン減税(控除)ありきで購入時期を決めない方が良いのか？
せっかく住宅ローン減税(控除)の特例が適用されるのに、なぜ「それありきで購入時期を決めない方が良いのか」についてお伝えします。
住宅ローン減税(控除)の特例が受けれた方がお得なのは誰もがわかること。
ただ、お得が先にあると、「そのお得を逃したくない」という思いで行動を決定してしまいがち。
損得に影響されて購入時期を決めるというのは「冷静な判断ができていない状態」で、その結果、人生破綻リスクがいとも簡単に上がってしまうのです。
これが損得で購入時期を決めない方がいい理由です。
特に、住宅購入しようとしている人は家族持ちであることが多いと思います。
ですので、あわてて購入するのではなく冷静に家族のライフイベントなどを考えて、購入時期は自分で判断すべきなのです。
なので、理想は「自己判断で購入時期が決まっていて、その時期に減税(控除)や特例などがあったおかげで思ってたよりお得になった」です。
住宅ローンは「相手の言う通りに借りる」だとリスクが上がる
住宅購入時期を自分で決めるとは、「相手に言われる通りに住宅ローンを組まないこと」にもつながります。
「相手に言われた通りに借りる」のではないということです。
そんなの当たり前でしょ？！
って感じると思うんですけど、これが自分の経験も振り返って伝えたいことなのです。
最初の段階では、自分で決めているとは思います。
- 住宅を購入するかどうか
- いつ購入するのか
- どのくらい住宅ローンを借りるのか
その最初に決めたものを、カンタンには変えない方がいいです。
誰かに何か言われて変えるとリスクが上がることが多いと私は思います。
実際に私は、金融機関での住宅ローンの契約時に、変動金利から固定金利への切り替えを提案されました。
一度断るも、融資担当と上長の人は粘ってきて変更の提案は続くことになります(時代もあったかもしれません)。
言葉巧みに提案されましたが、お断りしました。
変動金利で借りると決めていたからです。
今振り返っても「あのとき相手に押されて固定金利に切り替えなくてよかった」と思います。
逆に自分の決定を変えていたらと思うと…
まちがいなく後悔していたと思いますね。
まとめ：住宅ローン減税(控除)適用は11月購入分までがお得ではあるが、購入時期は自分で決めた方がよい
結論は、「お得を先にもってくるのではなく、まず先に自分で購入時期を含めて決めるべき」です。
お得はあくまで後からくるイメージです。
その原則を忘れなければ、税制は追い風になることでしょう。
しかし、損得を先に考えてしまうと、自分で冷静に決めたことからどんどんと離れていってしまいます。
私の経験でも、大きく分けて2回のピンチ(冷静に決めたことから離れてしまったこと)がありました。
- いいなと思った物件に他にも検討している人がいたとき
- 住宅ローンの契約時の固定金利への切り替えを勧められたとき
1つ目のピンチのとき、自分が「いかに冷静でいられないのか」を知ることができ、2つ目のピンチのときに冷静に動けたということがあります。
事前に自分がどういうタイプかを知っておくことは、ゆくゆくプラスに働くかもしれません。
未公開物件とは
私は、先のピンチを乗り越えて購入した物件が、たまたま価値のある物件だったからよかったのですが、「もし違っていたら…」と考えただけで恐ろしいです。
すでにいくつかの不動産販売サイトを見たことがある人なら知っていることかもしれませんが、同じ物件が複数のサイトに載っています。
これは、いわゆる「公開物件」と呼ばれるものだからです。
ただ、あなたは「大手の不動産販売サイトには載っていない、未公開の不動産がある」ってことは知っていますか？
もし知っていて、活用しているのなら大丈夫です。
ただ、それも知らないまま不動産を購入するって、このご時世ではかなり危険なことだと思います。
たまたま価値ある不動産に出会えた私だからハッキリ言います。
「価値ある不動産を手に入れるためにはできるだけ多くの物件を比較検討して選んだ方がいい」に決まっています！
下のバナー(パンダが目印)のサイトであれば、
- 登録自体は60秒で完了
- 無料で資料請求ができる
- 未公開物件も紹介してもらえる
ただし、正直な話、全国津々浦々をカバーしているわけではありません。
※申し訳ありませんが、もし該当物件がなければ登録の手前で終了します
まずはリンク先に行ってみてください！
そしてその結果、冷静な判断をすることができますように。
誰かのお金で損をしないためのお役に立てていれば幸いです。
